一、定义

　　租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。

　　"租赁"是在一方保留租赁物所有权或合法使用权的前提下，另一方依约在一定期限内占有和使用租赁物并由此取得合法收益的法律关系。由租赁关系产生承租人的租赁权，具有用益物权的性质。也就是说，承租人在租赁期间，对租赁物享有派他地占有和使用的支配地位。租赁权人对租赁物的占有、使用受到不法侵害时，可以获得物权保护意义上的法律救济，如排除妨害、返还财产等。这种现象在现代民法上被称作"租赁权物权化"。民法上的"买卖不破租赁"规则，即不动产所有权转移时，已有的租赁关系得保持存续(参见人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第2款)，就是一个明证。从实践的意义上讲，将租赁土地使用权界定为一种土地物权，有利于稳定租赁关系，保护承租人的合法权益，鼓励承租人在土地上进行投资，从而实现土地的高效利用，促进经济发展。

　　需要注意的是，租赁土地使用权与土地使用权租赁是两个不同的概念。前者是以国家所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让国有土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。从交易实务的角度讲，租赁土地使用权发生在一级土地市场，土地使用权租赁发生在二级土地市场。在土地登记实务中，租赁土地使用权应作为土地使用权登记，土地使用权租赁应作为土地他项权利登记。但是，从租赁关系的内容看，两者的基本权利义务是一致的。不过，在土地使用权租赁的情况下，出租人必须遵守土地使用权出让合同的条款，租赁合同也不得违反土地使用权出让合同的规定。

　　二、租赁土地使用权主体

　　租赁土地使用权作为国有土地使用权的一种，其主体为一般主体。除法律、法规规定的其他用地外，主要包括以下五类：

　　1、新增经营性用地

　　根据《城市房地产管理法》的立法精神，实践中，凡是经营性用地，一般都以作价出资、出让或租赁的方式有偿取得国有土地使用权。其中，由于租赁价格远低于出让价格，使土地使用者能以较少的代价取得国有土地使用权，因而易于为土地使用者采纳。但由于其债权性质，从承租人方面来看，其权利范围仍逊于具有物权性质的出让国有土地使用权;从出租人方面来看，其经济利益也不如具有物权性质的出让国有土地使用权。因此，从长远考虑，对于新增经营性用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，而租赁只能作为出让方式的补充。

　　2、存量经营性划拨用地

　　根据《划拨国有土地使用权管理暂行办法》的有关规定，划拨国有土地使用权改制可采用作价出资、出让、租赁三种方式。通过租赁方式依法取得国有土地使用权，能使国家与企业之间以缴纳土地使用费为体现的行政关系，转为以按租赁合同的约定缴纳租金为体现的市场关系，能有效地降低企业改制成本，因而易于为企业所接受。

　　3、依法取得场地经营权的外商投资企业用地

　　依法取得场地使用权的外商投资企业用地视为划拨用地，因此，其土地使用者亦可通过租赁方式依法取得国有土地使用权。

　　4、短期用地

　　根据《土地管理法》的规定，临时用地的期限不得超过二年，而实践中亦有超过二年的，一般称之为短期用地。法律规定，短期用地和临时用地都不得修建永久性建筑，其法律关系较为简单，加之租赁价格较低，且操作简便、灵活，因而实行土地使用权有偿使用，最适合采用租赁方式。但是，由于临时用地的期限过短，赋予其用地者以租赁土地使用权这种具有准物权性质的权利，不利于土地资源的合理、有效利用，因而立法在赋予短期用地的使用者可依法取得租赁土地使用权的权利的同时，还应充分考虑土地资源的稀缺性。

　　5、改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地

　　依有关法律规定，改变土地用途、增加建筑面积应当补办出让手续，缴纳出让金，但实践中执行的难度较大。对此，应予以变通，即自用目的的，允许其通过设定租赁关系来调整其与国家之间的利益关系，但用于转让时，则必须补办出让手续，缴纳出让金，以防法律关系复杂化，从而切实维护买受人的合法权益。

　　三、租赁土地使用权的取得

　　1、土地使用权的租赁方式

　　国有土地租赁合同体现了用地者与国家间的债权债务关系，对于国有土地租赁合同中双方当事人的权利、义务以及租金、租期等必备条款应由当事人双方--国有土地所有者代表与用地者协商确定。因此，"协议"方式应为租赁土地使用权取得的主要方式。

　　随着《拍卖法》、《招标投标法》的相继出台，在国有土地租赁这一经济领域中引入招标、拍卖等竞争性缔约方式已具有可行性。这两种竞争方式的作用在于：能够实现国有土地所有者经济利益的化，避免国有土地所有者代表与用地者在协议过程中以权谋私。另外，实践中亦存在政府定租的租赁方式，即国有土地所有者代表根据基准地价，结合土地市场的供求状况和出让年限，单方确定并公示土地的标定地租，租赁国有土地使用权的方式。此方式公开、公正、公平，操作性强，能有效地抑制交易中人为因素造成的不公平竞争，防止腐败和国有资产流失。招标、拍卖、政府定租方式也可作为租赁土地使用权的取得方式。